Proposta de aporte
Existe um crédito no mercado que financia a construção da casa usando o próprio lote como entrada. Quem oferece esse crédito precisa achar essas pessoas. Nós já falamos com elas todos os dias — atendemos a cobrança de sete loteadoras, e isso deu acesso direto, nominal e autorizado a quem comprou terreno e ainda não construiu.
Você põe R$ 250 mil. No quinto mês já tirou o seu de volta. No décimo você recebeu R$ 1 milhão e a nossa dívida com você acabou.
O investidor recebe metade do resultado da operação conforme ele entra, até somar 4× o aporte. Ao atingir, a participação encerra.
| Mês | Você recebe | Acumulado | Sobre o aporte | |
|---|---|---|---|---|
| 1 e 2 | — | — | — | campanha no ar e propostas no banco |
| 3 | R$ 22.543 | R$ 22.543 | 0,09× | primeiras liberações de crédito |
| 4 | R$ 153.868 | R$ 176.411 | 0,71× | |
| 5 | R$ 178.893 | R$ 355.304 | 1,42× | você já tirou o seu de volta |
| 6 | R$ 178.893 | R$ 534.197 | 2,14× | |
| 7 | R$ 153.868 | R$ 688.065 | 2,75× | |
| 8 | R$ 128.843 | R$ 816.908 | 3,27× | |
| 9 | R$ 106.918 | R$ 923.826 | 3,70× | |
| 10 | R$ 76.174 | R$ 1.000.000 | 4,00× | quitado — participação encerrada |
Os dois primeiros meses não têm entrada porque a comissão só vence quando o banco libera o financiamento, e a análise leva até 60 dias. O repasse cai no mês seguinte.
Prazo curto e fim definido. Ao chegar em 4× a participação encerra e a operação segue sozinha. Não é sociedade sem prazo: é capital com retorno alto, devolvido rápido, numa operação que continua rendendo depois de quitá-lo.
A Makasí é a instituição que estrutura e garante o financiamento de construção. Nós indicamos o cliente e recebemos comissão sobre cada crédito que sai.
| Num contrato de R$ 300 mil | Valor | |
|---|---|---|
| Comissão de 2% sobre o crédito | R$ 6.000 | paga integralmente na liberação |
| Bonificação pela modelagem | R$ 700 | por operação |
| Bonificação pelo term sheet assinado | R$ 1.000 | por operação |
| Total por contrato fechado | R$ 7.700 |
R$ 300 mil é o piso da régua da Makasí — o menor crédito que ela aceita. Todo este documento projeta com o piso, nunca com uma média inflada. O perfil médio de cliente que a Makasí atende hoje tem crédito de R$ 1,2 milhão.
Ao indicar um construtor à Makasí, passamos a receber até 1% de tudo que ele financiar, enquanto ele operar. Loteadora conhece construtor — é o nosso acesso natural, e essa receita entra mesmo que a conversão da base fique abaixo do previsto.
Mesma base e mesmo ticket. O que muda é quantos dos 9.000 candidatos fecham contrato.
| Piso | Base | Otimista | |
|---|---|---|---|
| Contratos fechados | 100 | 325 | 600 |
| Dos 9.000 candidatos | 1,1% | 3,6% | 6,7% |
| Receita da operação | R$ 920 mil | R$ 2,80 mi | R$ 6,58 mi |
| Você recebe | R$ 335 mil | R$ 1.000.000 | R$ 1.000.000 |
| Sobre o aporte | 1,34× | 4,00× | 4,00× |
| Quando encerra | não atinge o teto | mês 10 | mês 6 |
O cenário piso é uma decepção real. Com 100 contratos você faz 1,34× ao final de dois anos — R$ 335 mil sobre R$ 250 mil, pouco acima dos R$ 308 mil que o CDI daria sem risco nenhum. Não há garantia real neste aporte, e não deve entrar dinheiro que faça falta. Está escrito aqui porque quem mostra só o cenário bom não merece o aporte.
Não é o teto do que a base comporta — é pouco mais de três em cada cem candidatos.
Um correspondente bancário comum compra lista, paga mídia e liga para desconhecido. É esse o custo que nós não temos.
Comprar esse volume de leads custaria mais que o aporte inteiro — e ainda seriam desconhecidos. Aqui não há custo de aquisição: o comprador já é atendido por nós, já recebe boleto por nós e já responde às nossas mensagens. A conversa começa com relacionamento, não com abordagem fria.
O gargalo desta operação não somos nós — é o banco. A capacidade de alcance excede o que a esteira de crédito processa. Para quem investe é boa notícia: o resultado depende de conversão e aprovação, não de conseguir falar com gente suficiente.
Simples de propósito. Contrato que precisa de explicação longa é contrato que gera briga depois.
| Item | Como funciona |
|---|---|
| Valor | R$ 250 mil |
| Destino | custeia integralmente a operação: equipe, campanha, tecnologia e o intervalo até o primeiro repasse |
| Retorno | 50% do resultado da operação, repassado conforme entra |
| Teto | 4× o aporte — R$ 1 milhão |
| Prazo esperado | capital de volta no mês 5 · teto no mês 10, no cenário base |
| Ao atingir o teto | a participação encerra e a operação segue sozinha |
| Garantia | não há garantia real — o retorno depende do desempenho da operação |
| Prestação de contas | relatório mensal com contratos fechados, valores liberados e repasses |
Os quatro riscos que mais pesam, ditos sem maquiagem.
1 · A operação ainda não foi ao mercado. As taxas de conversão deste documento são estimativas fundamentadas, não histórico — ninguém ofereceu este crédito a esta base ainda. É exatamente isto que o aporte compra: o número real, medido nos primeiros 90 dias.
2 · Quem aprova o crédito é o banco. Não controlamos a análise. Mudança de política de crédito afeta o resultado diretamente, e não há o que fazer do nosso lado quando isso acontece.
3 · Nem todos os 9.000 passam. Além de renda e crédito mínimo, o cliente precisa ter até 55 anos para iniciar o financiamento e já ter 20% do valor financiado investido no lote. Parte dos candidatos não passa nesses filtros, e o piloto dos primeiros 30 dias existe para medir quanto.
4 · A operação depende de um parceiro só. Toda a receita vem do contrato com a Makasí. Abrir um segundo correspondente é meta do segundo semestre de operação.
Ao fim desses 30 dias, as estimativas viram números medidos, e o investidor recebe o primeiro relatório com dado real. O aporte financia a descoberta e a execução ao mesmo tempo.
Consultetech · Joaquim Simão · (62) 98590-8722 · consultetech.com.br