Proposta de aporte
Existe um crédito no mercado que financia a construção da casa usando o próprio lote como entrada. Quem oferece esse crédito precisa achar essas pessoas. Nós já falamos com elas todos os dias — atendemos a cobrança de sete loteadoras, e isso deu acesso direto, nominal e autorizado a quem comprou terreno e ainda não construiu.
Você põe R$ 250 mil. No quinto mês já tirou o seu de volta. No sexto você dobrou — R$ 500 mil recebidos e participação encerrada. E se nada disso acontecer, você recebe R$ 500 mil em até 12 meses — porque está no contrato, e a diferença sai do nosso caixa.
O investidor recebe metade do resultado da operação conforme ele entra, até dobrar o aporte (2×). Ao atingir, a participação encerra.
| Mês | Você recebe | Acumulado | Sobre o aporte | |
|---|---|---|---|---|
| 1 e 2 | — | — | — | campanha no ar e propostas no banco |
| 3 | R$ 22.543 | R$ 22.543 | 0,09× | primeiras liberações de crédito |
| 4 | R$ 153.868 | R$ 176.411 | 0,71× | |
| 5 | R$ 178.893 | R$ 355.304 | 1,42× | você já tirou o seu de volta |
| 6 | R$ 144.696 | R$ 500.000 | 2,00× | quitado — participação encerrada |
Os dois primeiros meses não têm entrada porque a comissão só vence quando o banco libera o financiamento, e a análise leva até 60 dias. O repasse cai no mês seguinte.
Prazo curto e fim definido. Ao chegar em 2× (R$ 500 mil) a participação encerra e a operação segue sozinha. Não é sociedade sem prazo: é capital com retorno definido, devolvido rápido, numa operação que continua rendendo depois de quitá-lo.
Aquela tabela é a projeção do cenário base, e projeção não é promessa. Então colocamos uma promessa ao lado dela: R$ 500 mil devolvidos em até 12 meses — os R$ 250 mil do aporte mais R$ 250 mil de retorno — independentemente do que a operação render. Se ela render menos que isso, a diferença sai do caixa da Consultetech, não do seu bolso.
Por que 12 meses, e não um prazo qualquer. A receita desta operação se realiza praticamente inteira até o mês 11: é o tempo de acionar a base em ondas, o cliente juntar documento, o banco analisar em até 60 dias e o repasse cair no mês seguinte. No mês 12 já não há mais nada relevante entrando. Assumir 12 meses é assumir o prazo em que a operação já mostrou tudo o que tinha para mostrar — não é prazo escolhido para empurrar a conta para a frente.
A Makasí é a instituição que estrutura e garante o financiamento de construção. Nós indicamos o cliente e recebemos comissão sobre cada crédito que sai.
| Num contrato de R$ 300 mil | Valor | |
|---|---|---|
| Comissão de 2% sobre o crédito | R$ 6.000 | paga integralmente na liberação |
| Bonificação pela modelagem | R$ 700 | por operação |
| Bonificação pelo term sheet assinado | R$ 1.000 | por operação |
| Total por contrato fechado | R$ 7.700 |
R$ 300 mil é o piso da régua da Makasí — o menor crédito que ela aceita. Todo este documento projeta com o piso, nunca com uma média inflada. O perfil médio de cliente que a Makasí atende hoje tem crédito de R$ 1,2 milhão.
Ao indicar um construtor à Makasí, passamos a receber até 1% de tudo que ele financiar, enquanto ele operar. Loteadora conhece construtor — é o nosso acesso natural, e essa receita entra mesmo que a conversão da base fique abaixo do previsto.
Mesma base e mesmo ticket. O que muda é quantos dos 9.000 candidatos fecham contrato.
| Piso | Base | Otimista | |
|---|---|---|---|
| Contratos fechados | 100 | 325 | 600 |
| Dos 9.000 candidatos | 1,1% | 3,6% | 6,7% |
| Receita da operação | R$ 920 mil | R$ 2,80 mi | R$ 6,58 mi |
| O que a operação gera para você | R$ 335 mil | R$ 1,17 mi | R$ 2,94 mi |
| O que você recebe | R$ 500 mil o piso contratual cobre a diferença | R$ 500.000 | R$ 500.000 |
| Sobre o aporte | 2,00× | 2,00× | 2,00× |
| Quando encerra | mês 12, pelo piso | mês 6 | mês 5 |
No cenário piso, o prejuízo é nosso. Com 100 contratos a operação gera R$ 335 mil para o investidor — R$ 165 mil abaixo do piso contratual de R$ 500 mil. Essa diferença sai do caixa da Consultetech, e o que sobra para a casa cai de R$ 335 mil para R$ 170 mil. Assumimos isso de propósito: é o que separa uma projeção bonita de um compromisso.
O risco que continua sendo seu. Não há garantia real, penhor nem bem dado em garantia. O piso de R$ 500 mil é obrigação contratual da Consultetech, e vale o quanto vale a empresa que assina. Se a operação for mal e a empresa não tiver caixa, você é credor — não titular de uma garantia. Está escrito aqui porque quem mostra só o cenário bom não merece o aporte.
Não é o teto do que a base comporta — é pouco mais de três em cada cem candidatos.
Um correspondente bancário comum compra lista, paga mídia e liga para desconhecido. É esse o custo que nós não temos.
Comprar esse volume de leads custaria mais que o aporte inteiro — e ainda seriam desconhecidos. Aqui não há custo de aquisição: o comprador já é atendido por nós, já recebe boleto por nós e já responde às nossas mensagens. A conversa começa com relacionamento, não com abordagem fria.
Os 60 dias não são espera — correm junto com o banco. Tecnicamente a base inteira sairia em três dias. Levamos 60 de propósito: as ondas são espaçadas para que a mídia paga acompanhe cada estado — a próxima seção explica como — e para que a equipe dê conta de responder. Enquanto a quarta onda sai, as propostas da primeira já estão em análise no banco. O alcance não é o que atrasa o resultado.
A mensagem direta e a mídia paga não são duas campanhas. São a mesma campanha, apontadas para o mesmo lugar ao mesmo tempo.
Isso não é plano — a ferramenta já faz. A praça de cada pessoa já está no cadastro e a nossa plataforma de campanha já monta a onda filtrando por estado. Dos 6.867 compradores já carregados e conferidos, as três maiores concentrações são Pará com 3.072 pessoas, Rondônia com 1.182 e Pernambuco com 694 — a primeira onda já tem tamanho para pagar a própria mídia.
A verba não se dilui. R$ 58 mil de mídia espalhados pelo Brasil não aparecem para ninguém. Os mesmos R$ 58 mil concentrados em uma praça por vez fazem a mesma pessoa ver a marca várias vezes na semana em que ela recebeu a nossa mensagem. É repetição no lugar certo, não volume.
O anúncio pesca fora da base. Quem tem lote na mesma região e não está na nossa carteira também vê. Esse contato entra sem custo de lista — e é a prova que levamos para a próxima loteadora, que traz a carteira inteira dela junto.
Cada onda é um teste barato. Se a abordagem estiver errada, o erro fica preso a um estado e é corrigido antes da onda seguinte. Campanha nacional descobre o erro depois de gastar tudo.
A conta da mídia: cerca de R$ 2,30 por pessoa da base — os R$ 58 mil de tráfego pago divididos pelas 24.867 pessoas, além dos R$ 2,2 mil de e-mail e SMS. No mercado, um lead de crédito comprado custa de R$ 20 a R$ 80, e vem sem nome, sem relacionamento e sem saber se a pessoa tem um lote.
Simples de propósito. Contrato que precisa de explicação longa é contrato que gera briga depois.
| Item | Como funciona |
|---|---|
| Valor | R$ 250 mil |
| Destino | custeia integralmente a operação: equipe, campanha, mídia paga, tecnologia e o intervalo até o primeiro repasse |
| Retorno | 50% do resultado da operação, repassado conforme entra |
| Piso contratual | R$ 500 mil em até 12 meses — os R$ 250 mil do aporte mais R$ 250 mil de retorno, independentemente do desempenho da operação |
| Teto | 2× o aporte — R$ 500 mil |
| Prazo esperado | capital de volta no mês 5 · teto atingido no mês 6, no cenário base · piso honrado até o mês 12, em qualquer cenário |
| Ao atingir o teto | a participação encerra e a operação segue sozinha |
| Garantia | o piso é obrigação contratual da Consultetech, não garantia real — não há bem dado em penhor |
| Prestação de contas | relatório mensal com contratos fechados, valores liberados e repasses |
Os quatro riscos que mais pesam, ditos sem maquiagem. Com o piso de R$ 500 mil, os três primeiros viraram problema nosso — mas você precisa conhecê-los para julgar se aguentamos o tranco.
1 · A operação ainda não foi ao mercado. As taxas de conversão deste documento são estimativas fundamentadas, não histórico — ninguém ofereceu este crédito a esta base ainda. É exatamente isto que o aporte compra: o número real, medido nos primeiros 90 dias.
2 · Quem aprova o crédito é o banco. Não controlamos a análise. Mudança de política de crédito afeta o resultado diretamente, e não há o que fazer do nosso lado quando isso acontece.
3 · Nem todos os 9.000 passam. Além de renda e crédito mínimo, o cliente precisa ter até 55 anos para iniciar o financiamento e já ter 20% do valor financiado investido no lote. Parte dos candidatos não passa nesses filtros, e o piloto dos primeiros 30 dias existe para medir quanto.
4 · A operação depende de um parceiro só. Toda a receita vem do contrato com a Makasí. Abrir um segundo correspondente é meta do segundo semestre de operação.
Ao fim desses 30 dias, as estimativas viram números medidos, e o investidor recebe o primeiro relatório com dado real. O aporte financia a descoberta e a execução ao mesmo tempo.
Consultetech · Joaquim Simão · (62) 98590-8722 · consultetech.com.br